Права собственности для иностранных граждан

Покупка собственности в Тайланде. Если вы собираетесь купить собственность в Тайланде, первое что вы должны знать, это то, что согласно закону, иностранные граждане не имеют права на владение земельным участком. Однако, они имеют права владения в зданиях, в определенных видах многоквартирных домов, известных как кондоминиумы. Это Фрихольд (Freehold)  - или совместное владение, распространенное в Европе. Также существует система долгосрочной аренды (90 лет), которая позволяет владеть разными типами собственности, будь то вилла или дом. Это Лизгольд (Leasehold) – эквивалентно аренде во Франции.

Покупка недвижимости в совместном владении в Тайланде - Фрихольд

Как стать владельцем кондоминиума

С 1980 г. Иностранные инвесторы имеют шанс стать полными владельцами кондоминиума или апартаментов в официально зарегистрированном здании. Первоначально, иностранцы имели право владения 40% многоквартирного дома, сейчас эта цифра поднялась до 49%, согласно закону о кондоминиумах 2008 г. (Акт о кондоминиумах – N°3 – B.E. 2542). Оставшиеся 51% должны находиться во владении тайскими гражданами. Как владелец кондоминиума вы также будете находиться в совместной собственности общих территорий (рецепция, холлы, парковка, спортивный зал, плавательный бассейн и т.д.). Помимо стоимости кондо вам необходимо будет покрывать расходы на трансфер, амортизационный фонд, административные расходы, содержание. Стоимость будет зависеть от площади участка, на которой расположена недвижимость.

Вы можете использовать свою недвижимость для проживания или для сдачи в аренду, получая арендную прибыль. Вы можете использовать вашу собственность, как считаете нужным, и можете перепродать ее в любое время по своему усмотрению.

Во время передачи собственности, владелец вручит вам документы на владение собственностью или Chanote, а также Домовую регистрационную книгу или Tabien Baan. Вы также получите копию правил совместной собственности (Устав и правила кондоминиума), в которых вы найдёте следующую информацию:

  • - название юридического лица, представляющего кондоминиум
  • - адрес офиса
  • - размер амортизационного фонда
  • - описание общих площадей и их использование
  • - список бонусов для каждой собственности
  • - правила общих встреч владельцев совместной собственности
  • - коммунальные платежи

Этот документ также описывает основные правила совместного владения в разных областях, таких как разрешение на проживание животных, ограничения в использовании общих помещений (время, возраст и т.д.), использование парковки, уровень допустимого шума, взаимодействие с соседями… и т.д.

Форма Foreign Exchange Transaction Form

Иностранный инвестор, покупающий кондоминиум, должен перевести средства в иностранной валюте из другого государства на счет в Тайском банке. Этот счет должен быть открыт в Тайланде с тем же именем, что и дебетованный счет за границей. Форма Foreign Exchange Transaction Form (FETF) или Thor Tor Sam будет отправлена вам Тайским банком как подтверждение услуг регистрации земли или Земельного офиса (Land Office). Этот сертификат позволяет управление средствами иностранного происхождения, в иностранной валюте, отличающейся от Тайской валюты. Этот банковский документ однозначно подтверждает, что переведенные средства будут использованы для покупки кондоминиума в Тайланде, а не на другие цели. В нем должны быть указаны название и адрес многоквартирного дома, а также номер апартаментов. Эта форма также необходима, чтобы избежать проблем, в частности налогов на перевод, в случае если вы захотите репатриировать средства от продажи совместной собственности позднее.

Обратите внимание: Вы можете получить форму FETF на перевод средств только на сумму большую или эквивалентную 20,000 USD.

Преимущество для владельцев кондо стоимостью минимум 10 млн бат - виза сроком на один год, возобновляемая ежегодно

согласно Постановлению Бюро Королевской Тайской Полиции (Order No. 327/2557) от 39 июня 2014 г. и вступившего в силу 29 августа 2014 г. Это Постановление позволяет любому иностранному гражданину владеющему кондо на условиях Фрихольд (Freehold) стоимостью минимум 10 млн бат, проживать в Тайланде благодаря визе сроком на 1 год, возобновляемой ежегодно. Для подтверждения, Вам необходимо предоставить следующие документы:

  • - неиммиграционная виза, выданная Тайским Посольством или Консульством
  • - копия вашей Формы Foreign exchange Transaction Form, подтверждающая перевод размером минимум 10 млн. бат
  • - копии договора продажи, документов Chanote и Tambien Baan.

Долгосрочная аренда кондо – Лизгольд (leasehold)

Обычно в таких больших городах, как Бангкок, и курортах, как Пхукет, кондмоминиумы продаются иностранным гражданам в долгосрочную аренду на 90 лет (30 лет, дважды возобновляемые). Таким образом, иностранец может стать владельцем кондоминиума. Официально часть недвижимости в собственности у иностранцев не должна превышать 49%. Оставшиеся 51% должны принадлежать тайским гражданам. Однако это не означает, что 51% будут заняты тайскими гражданами. Кондоминиумы во владении гражданами Тайланда должны быть предложены девелоперами недвижимости иностранцам для возможности аренды. Договор долгосрочной аренды будет заключен на 30 лет с пунктом «дважды возобновляемый».

Покупка виллы или дома в Тайланде

Покупка виллы или дома в Тайланде сопряжена с некоторыми особенностями. Этот правовой акт похож на покупку дома в других странах, таких как Германия, Австралия или Соединенные штаты Америки за исключением права на владение землей. В Тайланде иностранные граждане официально не могут стать владельцем земельного участка. Однако владение недвижимостью может быть отделено от владения землей. Таким образом, иностранный гражданин, желающий инвестировать в покупку дома в Тайланде, может это сделать, взяв землю в долгосрочную аренду сроком на 90 лет, в рамках 30 летней дважды возобновляемой аренды. Он может построить на земле недвижимость или купить эту землю путем создания Общества с ограниченной ответственностью.


Долгосрочная аренда земли – Лизгольд (Leasehold)

Таким образом, покупка виллы или отдельного дома совмещает две комбинированные системы. Иностранный покупатель становится собственником здания и одновременно арендатором земельного участка на правах долгосрочной аренды. Зарегистрированный договор аренды полностью прозрачен и предоставляет гарантии. Такой договор может быть структурирован сроком полного владения. Обычно земля сдается в аренду на срок 30 лет, с возможностью обновления договора 2 раза, в общей сложности на 90 лет. Договор будет опубликован в регистре, который эквивалентен нашему Земельному кадастру и Ипотечному архиву в Офисе земельного департамента. Эта официальная формальность представляет солидные гарантии на использование земли дольше всего срока. Вы будете владельцем дома и можете использовать вашу собственность на ваше усмотрение: сдавать его в аренду, жить в нем или даже перепродавать его. При перепродаже ваш покупатель станет владельцем дома и заменит вас в ваших правах аренды земли до истечения срока действия. Владение землей гарантировано тем, что вы являетесь законным владельцем зданий, расположенными на ней. Лизингодатель не может завладеть собственностью по истечении срока аренды, так как собственность отделена от земли и не будет представлять собой составной элемент в рамках гражданского закона. 

Общество с ограниченной ответственностью.

Если долгосрочная аренда вам не подходит, существует альтернатива: создание Тайского Общества с ограниченной ответственностью. Вы должны контролировать эту компанию и, таким образом вы можете купить землю и записать ее в активы компании, для того чтобы построить вашу недвижимость на ней. Как иностранный гражданин вы можете обладать 49% акции Тайской компании. Остальные 51% должны принадлежать Тайским гражданам. Тем не менее, ваш статус в компании будет называться «единоличный исполняющий директор» и Тайские акционеры должны  подписать договор о передаче плавающих акций. Они не будут иметь силу и не будут приниматься во внимание при принятии решений. Вы будете на 100% контролировать компанию. Тем не менее, компания должна иметь минимальную экономическую активность и будет облагаться налогами и бухгалтерскими платежами.

Обратите внимание: Недавно Тайское правительство сообщило, что начнет расследовать происхождение средств Тайских акционеров, которые владеют 51% акций компаний с целью проверки того, что они являются не номинальными, а реальными акционерами.

Другие возможности стать землевладельцем в Тайланде

Иностранные граждане в браке с Тайскими женщинами

До 1998 г. тайская женщина, вступившая в брак с иностранцем, теряла право покупки земли в Тайланде. Однако она могла сохранить то, что имела до брака с иностранцем. Но министерский указ, вступивший в силу в 1999 г. позволил Тайским женщинам, вышедшим замуж за иностранца, покупать землю на определенных условиях. Тайская жена должна предоставить доказательства, что средства потраченные на покупку земли в собственность юридически её и никакой иностранный долг не может быть прикреплен к ним. Жена подписывает декларацию, что средства, использованные для покупки собственности, принадлежали ей до замужества и никакие претензии к ним не могут быть предъявлены. С помощью адвоката вы сможете составить договор аренды (использование имущества, страховка в случае перепродажи, смерти…) для исключения любых потенциальных рисков.

Инвестиции в 40 млн. бат в Тайланде

Тайские министерские законы позволяют иностранным гражданам, которые инвестируют или положат в банк 40 млн. бат на срок минимум 5 лет купить земельный участок для проживания площадью не более 1 Рай (1,600 кв.м.). Это может случиться после авторизации в Министерстве внутренних дел и выполнении условий и правил, определенных в статье 96 Земельного Кодекса.